Blog

Gayrimenkul piyasasında yaşanan ekonomik dalgalanmalar, uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengenin bozulmasına neden olmaktadır. Özellikle Sakarya gibi ticari ve konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde, yıllar önce imzalanmış sözleşmelerdeki kiralar güncel rayiçlerin oldukça gerisinde kalmaktadır. Mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını koruması ve kiracıların yasal sınırları bilmesi adına Kira Tespit Davası, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen en önemli hukuki mekanizmalardan biridir. Bu rehberde; davanın açılma şartlarından 5 yıllık süre kuralına, arabuluculuk zorunluluğundan güncel Yargıtay uygulamalarına kadar tüm detayları bulabilirsiniz.

1. Kira Tespit Davası Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yeni dönemin kira bedeli konusunda anlaşamaması durumunda, hakimin piyasa koşullarına göre yeni kira bedelini tayin etmesi için açılan bir dava türüdür.

• Yenilik Doğurucu (İnşai) Niteliği: Bu dava, mevcut kira ilişkisini ortadan kaldırmaz; ancak sözleşmenin en temel unsurlarından biri olan kira bedelini geleceğe etkili olacak şekilde yeniden şekillendirir.
• İcra Edilebilirlik: Mahkeme kararı kesinleşmeden doğrudan ilamlı icraya konulamaz. Ancak karar kesinleştikten sonra, tespit edilen yeni kira bedeli ile ödenen eski bedel arasındaki farklar için (geçmişe dönük alacaklar yönünden) ilamsız icra takibi başlatılması mümkündür.
   

2. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir? (Aktif ve Pasif Husumet)

Bu davanın açılabilmesi için tarafların hukuki yararının bulunması gerekir. Uygulamada husumet, şu taraflar arasında görülebilir:

• Kiraya Verenler: Sözleşmede imzası bulunan kiraya veren, yeni dönemde kira bedelinin artırılması için her zaman bu davayı açabilir.
• Kiracılar: Sanılanın aksine, kiracılar da kira bedelinin aşırı yüksek kaldığı iddiasıyla veya ekonomik koşulların değişmesi sebebiyle hakkaniyete uygun bir bedel tespiti için dava açma hakkına sahiptir.
• Yeni Malik: Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, tapu devrinden sonra kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malik, kanuni süreler saklı kalmak kaydıyla kira tespit davası açma hakkını haizdir.
• Hisseli (Paylı) Mülkiyet: Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşlardan her biri kendi payı oranında bağımsız olarak kira tespit davası açabilir.
• Elbirliği (İştirak halinde) Mülkiyeti: Eğer taşınmaz mirasçılık gibi nedenlerle elbirliği mülkiyetine tabiyse, dava ortakların tamamı tarafından ortaklaşa açılmalı ya da açılan davaya tüm ortakların muvafakati (onayı) sağlanmalıdır.
  
  

3. Dava Açma Süreleri ve İhtarname Şartı (Kritik Takvim)

Kira tespit davası teorik olarak her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı, hakimin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler:

4. 5 Yıllık Süre Kuralı ve "Hakkaniyet İndirimi" Mekanizması

Kira sözleşmelerinde ilk 5 yıl boyunca artışlar genellikle TÜFE oranları sınırları içerisinde kalır. Ancak sözleşme süresi 5 yılı doldurduğunda veya 5 yıldan sonra yenilendiğinde, durum tamamen değişir:

• Yeniden Belirleme Yetkisi: 5 yılı aşan durumlarda hakim, tarafların önceki artış anlaşmalarına bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Bu aşamada TÜFE oranları bir üst sınır olmaktan çıkar, sadece bir alt veri niteliği kazanır.
• Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu [Şehir/İlçe Adı] bölgesindeki emsal kira bedellerini, binanın yaşını, fiziki özelliklerini, konumunu ve mahalli piyasa koşullarını inceletmek üzere uzman bilirkişi heyeti görevlendirir.
• Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi: Yargıtay içtihatlarına göre, aynı taşınmazda uzun süredir oturan kiracının "eski kiracı" olmasından kaynaklı dezavantajları (yıpranma payı vb.) gözetilerek, tespit edilen rayiç bedelden hakkaniyet gereği %10 ile %20 arasında bir indirim yapılır.
  
  
  

5. Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme neticesinde, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira bedelinin tespiti dahil) mahkemeye başvurmadan önce zorunlu arabuluculuk kurumuna başvuru yapılması bir dava şartı haline gelmiştir.

• Taraflar, dava açmadan önce ilgili adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurmak zorundadır.
• Arabuluculuk müzakereleri sonucunda anlaşmaya varılamaması halinde düzenlenen Son Tutanak aslı, dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Bu şart yerine getirilmeden açılan davalar mahkemece doğrudan usulden reddedilir.
   

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında miktar veya değer ne olursa olsun görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği (taşınmazın bulunduğu) yer mahkemesidir. Buna göre Sakarya’da, Sakarya Sulh Hukuk Mahkemeleri bu davalara bakmaya yetkilidir.

Bizimle İletişime Geçin
 

Kira tespit davaları, sıkı süre kurallarına ve teknik usullere tabi olduğu için hak kayıplarının yaşanmaması adına profesyonel hukuki destekle yürütülmelidir. FC Hukuk Danışmanlık, Av. Furkan Coşkun olarak, Sakarya ve çevresindeki gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarınızda, kira tespiti ve arabuluculuk süreçlerinizde yanınızdayız.

• Sorularınız İçin: Sürecin sizin durumunuza nasıl yansıyacağını öğrenmek,
• Dava ve İhtarname Süreçleri İçin: İhtarname hazırlığı veya dava takibi desteği almak,
   

için iletişim üzerinden bizimle hemen iletişime geçebilir, uzman ekibimizle görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.